بافت فرسوده / کلید نوسازی شهری و کنترل قیمت مسکن در ایران

بازار مسکن این روزها با افزایش قیمت‌ها و کمبود عرضه دست‌به‌گریبان است، اما کلیدی پنهان در دل شهرها وجود دارد: بافت‌های فرسوده. دکتر هادی زرقانی در گفت‌وگوی اختصاصی با ما، نشان می‌دهد که بازآفرینی این مناطق نه تنها می‌تواند هزینه ساخت مسکن را کاهش دهد، بلکه به کاهش تورم و ایجاد اشتغال هم کمک می‌کند. راهکارهای عملی او برای فعال‌سازی این ظرفیت، نقشه راهی روشن برای کنترل بازار مسکن ارائه می‌دهد.

گفت‌وگوی اختصاصی دیدبان اقتصاد با دکتر هادی زرقانی

«بافت فرسوده، کلید خاموش کنترل قیمت مسکن در ایران»

سؤال: آقای دکتر زرقانی، با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن، نقش نوسازی بافت‌های فرسوده را در کنترل قیمت‌ها چطور ارزیابی می‌کنید؟

زرقانی: اگر بخواهیم علمی نگاه کنیم، بافت فرسوده در واقع یکی از مهم‌ترین ظرفیت‌های پنهان اقتصاد مسکن ایران است. بیش از ۱۶۰ هزار هکتار از اراضی شهری کشور در محدوده‌های ناکارآمد قرار دارد. در این محدوده‌ها، حدود ۷.۵ میلیون واحد مسکونی قدیمی و کم‌دوام وجود دارد که بسیاری از آن‌ها زیرساخت‌های شهری‌شان از قبل آماده است.
این یعنی در مقایسه با توسعه در زمین‌های بکر، هزینه آماده‌سازی زمین و شبکه‌های شهری تقریباً ۲۰ تا ۳۰ درصد کمتر است. همین تفاوت عددی، اگر در مقیاس ملی فعال شود، می‌تواند میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن را بین ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان کاهش دهد.

سؤال: یعنی شما معتقدید نوسازی بافت‌های فرسوده می‌تواند عملاً بر قیمت مسکن تأثیر محسوس بگذارد؟

زرقانی: بله، ولی به شرطی که اجرای آن واقعی و گسترده باشد. در حال حاضر میانگین قیمت مسکن در کشور حدود ۴۵ میلیون تومان و در تهران حدود ۹۰میلیون تومان است. اگر تنها ۳۰ درصد از پروژه‌های ساخت در کشور در محدوده‌های فرسوده انجام شود، ما عملاً می‌توانیم رشد قیمت سالانه را تا ۱۰ درصد کاهش دهیم.
به‌عبارت دیگر، بازآفرینی شهری اگر درست اجرا شود، اثر ضدتورمی واقعی در بازار ایجاد می‌کند، نه صرفاً تبلیغاتی.

سؤال: برخی کارشناسان می‌گویند بازآفرینی شهری فقط ظاهر محلات را تغییر می‌دهد و تأثیر اقتصادی چندانی ندارد. نظر شما چیست؟

زرقانی: این نگاه سطحی است. نوسازی بافت فرسوده سه اثر مهم اقتصادی دارد:
اول، افزایش بهره‌وری زمین شهری؛ یعنی تبدیل بافت‌های کم‌ارزش به کاربری‌های چندمنظوره و با تراکم مفیدتر.
دوم، کاهش هزینه حمل‌ونقل و انرژی خانوار؛ چون ساکنان به مراکز شهری نزدیک‌تر می‌شوند و میانگین هزینه زندگی ۸تا ۱۲ درصد پایین می‌آید.
و سوم، افزایش اشتغال در بخش ساختمان و صنایع وابسته.
طبق آمار مرکز آمار، هر هزار واحد نوسازی‌شده در بافت فرسوده، ۲۸۰ شغل مستقیم و ۴۵۰ شغل غیرمستقیم ایجاد می‌کند. این یعنی نوسازی بافت فرسوده نه‌تنها پروژه عمرانی است، بلکه یک موتور اشتغال‌زایی است.

سؤال: با وجود این مزایا، چرا روند نوسازی در ایران کند است؟

زرقانی: مشکل اصلی در نظام اجرایی و مالی است. ما هر سال باید حدود ۲۰۰ هزار واحد در بافت فرسوده نوسازی کنیم، اما آمار واقعی نشان می‌دهد کمتر از ۶۰ هزار واحد به بهره‌برداری می‌رسد.
علت؟ اول، پراکندگی مالکیت؛ یعنی برای نوسازی یک پلاک باید با ده‌ها مالک مذاکره شود. دوم، نبود صندوق مالی پایدار؛ بانک‌ها تمایل کمی به اعطای تسهیلات دارند. و سوم، بوروکراسی سنگین شهرداری‌ها در صدور مجوز و تراکم.
تا این سه گره باز نشود، سرعت بازآفرینی بالا نمی‌رود.

سؤال: به نظر شما دولت فعلی چه اقداماتی باید انجام دهد تا این ظرفیت فعال شود؟

زرقانی: من سه پیشنهاد مشخص دارم:
اول، تشکیل صندوق ملی بازآفرینی شهری با ترکیب سرمایه دولتی، شهرداری و بخش خصوصی تا تأمین مالی ارزان و مداوم فراهم شود.
دوم، اصلاح فرآیند صدور مجوز و اختصاص مشوق‌های تراکم به پروژه‌های مشارکتی در بافت فرسوده.
و سوم، اعطای معافیت مالیاتی ۵ ساله برای واحدهای بازسازی‌شده.
اگر این سه سیاست هم‌زمان اجرا شود، برآورد ما این است که در سه سال آینده می‌توان۱.۳ تا ۱.۵ میلیون واحد جدید در دل شهرها عرضه کرد. این میزان عرضه، می‌تواند رشد قیمت مسکن را از میانگین ۴۰ درصد سالانه به حدود ۳۰ درصد برساند.

سؤال: جمع‌بندی شما برای فعال‌سازی این حوزه چیست؟

زرقانی: به زبان ساده، ایران از کمبود زمین رنج نمی‌برد؛ بلکه از سوء‌مدیریت زمین‌های موجود آسیب می‌بیند. نوسازی بافت‌های فرسوده یعنی استفاده بهینه از زمین، زیرساخت و انرژی.
اگر بخواهیم تورم مسکن را مهار کنیم، باید به‌جای توسعه‌ی افقی و گسترش شهرها، قلب فرسوده‌ی شهرها را احیا کنیم.
اینجاست که مسکن نه فقط ساخته می‌شود، بلکه ارزش‌افزوده‌ی شهری و انسانی هم به وجود می‌آید.

این گفت‌وگو با هدف بررسی علمی تأثیر نوسازی بافت‌های فرسوده بر بازار مسکن و ارائه راهکارهای فنی به دولت منتشر می‌شود.