تحلیل نقش نظام بانکی در تورم ساختاری بازار مسکن ایران «مصاحبه با دکتر هادی زرقانی»

در سال‌های اخیر، با وجود رشد فزاینده تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای در بازار مسکن، نظام بانکی کشور به جای ایفای نقش تأمین‌کننده مالی بخش ساخت‌وساز، به یکی از بازیگران بازار دارایی‌ها تبدیل شده است. این پدیده که در اقتصاد به عنوان “financial assetization” شناخته می‌شود، موجب تغییر مسیر نقدینگی از تولید واقعی به تملک دارایی‌های غیرمولد شده است.

در همین راستا، گفت‌وگویی با دکتر هادی زرقانی، کارشناس ارشد حوزه ساخت‌وساز و تحلیلگر سیاست‌های مسکن، انجام داده‌ایم تا ابعاد مالی و ساختاری این مسئله را بررسی کنیم.

خبرنگار: دکتر زرقانی، شما از اصطلاح «تورم بانکی در بازار مسکن» استفاده کرده‌اید. منظور دقیق شما چیست؟

دکتر زرقانی:
در علم اقتصاد، تورم بخش دارایی (Asset Inflation) هنگامی رخ می‌دهد که نقدینگی به‌جای جریان‌یافتن در مسیر تولید و عرضه، به سمت دارایی‌های فیزیکی با بازده غیرمولد مانند زمین و ساختمان هدایت شود.
نظام بانکی ما به دلیل ساختار ناکارآمد ترازنامه‌ها، تمایل بالایی به تبدیل منابع به دارایی‌های ملکی پیدا کرده است.

بانک‌ها به‌جای اعطای تسهیلات بلندمدت ساخت‌محور، منابع را به‌صورت کوتاه‌مدت و پر‌بازده در خرید املاک، زمین یا اوراق ملکی متمرکز کرده‌اند. این رفتار، منجر به رشد مصنوعی قیمت زمین شهری و افزایش هزینه تمام‌شده ساخت شده است.

تحلیل داده‌های آماری

دکتر زرقانی:
براساس داده‌های رسمی بانک مرکزی:

طی سال ۱۴۰۲، کمتر از ۲٫۸ درصد کل تسهیلات بانکی به بخش مسکن و ساختمان اختصاص یافته است؛ درحالی‌که این نسبت در کشورهای توسعه‌یافته بین ۱۵ تا ۲۵ درصد است.

در همین سال، رشد سالانه قیمت زمین شهری بیش از ۹۰ درصد و رشد هزینه ساخت حدود ۵۷ درصد بوده است.

نسبت «قیمت مسکن به درآمد خانوار» (Price-to-Income Ratio) در تهران به بیش از ۲۸ واحد رسیده که معادل ۱۱ برابر میانگین جهانی است.

این شاخص‌ها نشان می‌دهد که بازار مسکن ایران نه‌تنها از تورم عمومی اقتصاد تبعیت نمی‌کند، بلکه خود به منشأ تورم سیستماتیک تبدیل شده است.

نقش ترازنامه بانک‌ها و شرکت‌های تابعه

خبرنگار: یکی از انتقادات اصلی، حضور غیرمستقیم بانک‌ها از طریق شرکت‌های تابعه در معاملات ملکی است. این موضوع چقدر تأثیر دارد؟

دکتر زرقانی:
تأثیر بسیار بالاست. طبق گزارش سازمان حسابرسی، حدود ۱۲ درصد از دارایی‌های غیرمالی بانک‌های بزرگ کشور را املاک و مستغلات تشکیل می‌دهد؛ در حالی که استاندارد جهانی Basel III، حداکثر مجاز را ۲ درصد اعلام می‌کند.

برخی بانک‌ها برای حفظ ارزش دارایی‌های خود، به سفته‌بازی سازمان‌یافته (Speculative Holding) در بازار زمین روی آورده‌اند. این یعنی بانک‌ها عملاً با نگهداری ملک، در بازار عرضه مسکن اخلال ایجاد می‌کنند.
نتیجه این سیاست، کاهش عرضه فعال و انجماد منابع در دارایی‌های غیرمولد است.

 اثرات کلان‌اقتصادی

خبرنگار: این انحراف منابع چه پیامدهایی برای بخش ساخت‌وساز دارد؟

دکتر زرقانی:
سه پیامد مستقیم دارد:

۱. کاهش نرخ تشکیل سرمایه در بخش ساختمان: طبق گزارش حساب‌های ملی، سهم ساختمان از تشکیل سرمایه ثابت ناخالص از ۳۵ درصد در سال ۱۳۹۰ به کمتر از ۲۲ درصد در سال ۱۴۰۲ کاهش یافته است.

۲. افزایش هزینه فرصت برای سازندگان: نرخ تأمین مالی (cost of capital) برای پروژه‌های عمرانی از میانگین ۱۸ درصد در سال ۱۳۹۸ به بیش از ۳۴ درصد در سال ۱۴۰۳ رسیده است.

۳. تضعیف بازدهی سرمایه‌گذاری مولد: نسبت بازده ساخت به بازده نگهداری ملک اکنون به کمتر از ۰٫۴ رسیده؛ یعنی ساخت‌وساز دیگر توجیه اقتصادی ندارد.

راهکارهای اصلاحی ساختاری

دکتر زرقانی:
برای خروج از این چرخه معیوب، باید اقدامات زیر انجام شود:

۱. الزام بانک‌ها به واگذاری املاک مازاد طبق ماده ۱۶ و ۱۷ قانون رفع موانع تولید.

۲. ایجاد ابزارهای مالی شفاف برای تأمین مسکن (مانند صندوق‌های زمین و ساختمان، REIT و اوراق سلف مسکن).

۳. ایجاد سامانه افشای عمومی دارایی‌های ملکی بانک‌ها به‌منظور شفاف‌سازی و نظارت اجتماعی.

۴. هدایت اعتبارات بانکی از خرید به ساخت از طریق ابزارهای تشویقی (نرخ سود ترجیحی برای پروژه‌های تکمیل).

۵. بازنگری در ضریب ریسک دارایی‌های ملکی در ترازنامه بانک‌ها در چارچوب دستورالعمل‌های بانک مرکزی.

جمع‌بندی دکتر زرقانی

بانک‌ها باید از نقش «مالک دارایی» به نقش «تأمین‌کننده مالی تولید» بازگردند.
تا زمانی که بانک‌ها منابع خود را در مسیر دارایی‌های غیرمولد منجمد کنند، بخش مسکن نه‌تنها از رکود خارج نخواهد شد، بلکه به موتور تورم ساختاری تبدیل می شوند.