شهرداریها محور اصلی جذب سازندگان در بافتهای فرسوده؛ راهکاری برای نوسازی پایدار شهری
در حالی که بیش از یکسوم از مساحت شهرهای بزرگ کشور را بافتهای فرسوده تشکیل میدهد، روند نوسازی این مناطق همچنان با کندی پیش میرود. میلیونها نفر از شهروندان در محلاتی زندگی میکنند که زیرساختهای آن فرسوده، دسترسیها محدود و خدمات شهری ناکافی است. با وجود برنامههای متعدد بازآفرینی شهری به نظر میرسد سازوکارهای اداری پیچیده، نبود جذابیت اقتصادی برای سرمایهگذاران و ناپایداری مشوقهای شهری مانع از تحقق اهداف نوسازی شدهاند. در همین زمینه دکتر هادی زرقانی فعال حوزه ساختوساز و توسعه شهری در گفتوگویی با خبرنگار دیدبان اقتصاد از چالشهای اصلی این حوزه و راهکارهای عملی برای تسریع روند نوسازی سخن گفته است؛ از نقش شهرداریها در تبدیلشدن به نهادهای توسعهگر گرفته تا ضرورت ایجاد پنجره واحد نوسازی شهری و تضمین بازده اقتصادی برای سازندگان.
گفتوگو با دکتر هادی زرقانی، فعال حوزه ساختوساز و توسعه شهری
خبرنگار : آقای دکتر زرقانی، با وجود برنامههای متعدد بازآفرینی شهری، هنوز روند نوسازی بافتهای فرسوده در کشور کند است. به نظر شما ریشه این کندی در چیست؟
دکتر هادی زرقانی: واقعیت این است که بیش از ۳۰ درصد از مساحت شهرهای بزرگ کشور را بافتهای فرسوده تشکیل میدهد، اما نرخ نوسازی سالانه آنها کمتر از ۲ درصد است. طبق گزارش شرکت بازآفرینی شهری، حدود ۲۱ میلیون نفر در این مناطق زندگی میکنند و در تهران بهتنهایی بیش از ۳۲۵۰ هکتار از سطح شهر را شامل میشود.
علت اصلی کندی نوسازی، نبود جذابیت اقتصادی، پیچیدگی فرایندهای اداری، ناپایداری مشوقهای شهری و ریسک بالای سرمایهگذاری است. سازندگان ترجیح میدهند به سمت پروژههای نوساز و قطعات بزرگ بروند، چون بازده سرمایه آنها قابل پیشبینیتر است.
خبرنگار : در چنین شرایطی، نقش شهرداریها را در جذب سازندگان چگونه ارزیابی میکنید؟
دکتر زرقانی: شهرداریها اگر از نقش سنتی خود یعنی «نهاد صدور مجوز» فاصله بگیرند و به «نهاد توسعهگر شهری» تبدیل شوند، میتوانند محور اصلی نوسازی باشند.
آنها در سه سطح میتوانند مؤثر عمل کنند:
در سطح سیاستگذاری، با اصلاح ضوابط تراکم، بازنگری در محدودیتهای سطح اشغال و تدوین دستورالعملهای طراحی شهری برای قطعات ریزدانه.
در سطح اجرایی، با ایجاد «پنجره واحد نوسازی شهری» تا همه مجوزها، استعلامها و پروانهها حداکثر در ۱۵ روز صادر شود.
و در سطح اقتصادی، با تخفیف هدفمند در عوارض، تضمین پیشخرید واحدها و ایجاد صندوق ضمانت شهری برای کاهش ریسک سرمایهگذاری.
خبرنگار : در بسیاری از شهرها، توسعهگران از طولانی بودن فرایندهای اداری گله دارند. راهکار مشخص شما برای این چالش چیست؟
دکتر زرقانی: مهمترین اقدام، راهاندازی پنجره واحد نوسازی شهری است. یعنی همه امور از صدور پروانه تا مجوزهای تراکم و انشعاب، در یک مسیر شفاف و کوتاه انجام شود.
در کنار آن، استفاده از فناوریهای GIS و BIM برای شناسایی و پایش املاک فرسوده، و تشکیل کارگروههای فنی تسهیلگر در محلات، میتواند سرعت تصمیمگیری را چند برابر کند.
به بیان ساده، اگر زمان صدور مجوز از ماهها به هفته کاهش یابد، سازندگان بهطور طبیعی به سمت بافتهای فرسوده میآیند.
خبرنگار : آیا نمونههای موفقی از این نوع مدیریت شهری در کشور وجود دارد؟
دکتر زرقانی: بله، تجربههای ارزشمندی داریم.
در مشهد طرح «پروانه ۲۰ روزه» و تخفیف ۴۰ درصدی عوارض باعث رشد ۳۵ درصدی درخواست ساخت در بافتهای فرسوده شد.
در تبریز با ایجاد دفاتر تسهیلگری محلهمحور، روند تجمیع پلاکهای خرد تا چهار برابر سریعتر شده است.
و در اصفهان، مشارکت شهرداری با شرکتهای انبوهساز منجر به اجرای پروژههای کوچکمقیاس در محلات فرسوده شده که الگویی قابل تعمیم برای سایر شهرهاست.
خبرنگار : برای افزایش مشارکت بخش خصوصی و سازندگان حرفهای، چه سیاستهایی را ضروری میدانید؟
دکتر زرقانی: من معتقدم باید مجموعهای از مشوقهای مهندسی، مالی و مدیریتی در کنار هم عمل کند:
اصلاح ضوابط تراکم و سطح اشغال
ارائه تخفیف هدفمند عوارض بر اساس کیفیت ساخت
تضمین پیشخرید یا فروش واحدها برای کاهش ریسک
ایجاد صندوق ضمانت شهری با مشارکت شهرداری، بانکها و صندوق توسعه ملی
همکاری منظم میان شهرداریها، نظام مهندسی، انبوهسازان و سرمایهگذاران بخش خصوصی
زمانی که شهرداریها نقش «تضمینکننده اعتماد و بازده سرمایه» را ایفا کنند، نوسازی به جریان طبیعی و پایدار تبدیل خواهد شد.
خبرنگار: به عنوان سخن پایانی، چه پیامی برای مدیران شهری دارید؟
دکتر زرقانی: نوسازی بافتهای فرسوده تنها با اعطای مشوق مالی محقق نمیشود. ما نیازمند اعتمادسازی، تسهیل فنی، ثبات مقررات و تضمین اقتصادی هستیم.
اگر شهرداریها به شهر بهعنوان یک «سیستم زنده» نگاه کنند و توسعه را در کنار منافع سرمایهگذار ببینند، نوسازی نه یک پروژه مقطعی بلکه بخشی از جریان دائمی شهر خواهد شد.
